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Chers futurs rentiers, il paraît que certains ont peur des impayés?

Le 17 septembre 2018

Le propriétaire peut faire procéder à une expulsion si le locataire a des loyers impayés. Mais le propriétaire doit auparavant s'adresser à son assureur ou à la personne s'étant portée caution pour le locataire. La résiliation du bail peut ensuite être prononcée automatiquement (en cas de clause résolutoire) ou suite à une décision de justice

 

1ère étape : Recours préalable du propriétaire

Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire futur rentier doit s'adresser :

à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une, ou

à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale, ou

à son assureur si le locataire a une assurance garantissant les impayés de loyer

Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire doit prévenir la Caisse d'allocations familiales (Caf) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure d'impayé :

si le bailleur perçoit directement l'aide au logement, l'impayé est établi dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges, auquel est retranché l'aide au logement. Par exemple, pour un loyer de 430 €, des charges mensuelles de 90 € et une aide au logement de 200 €, l'impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x (430 - 200) = 460.

Si le locataire perçoit directement l'aide au logement, l'impayé est établi dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges. Par exemple, pour un loyer de 430 €, des charges mensuelles de 90 € et une aide au logement de 200 €, l'impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x 430 = 860.

 

Étape 2 : Pensez à regarder votre bail.

Le bail écrit est vivement conseillé. Insérer une clause dite résolutoire. Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

 

Étape 3 : Envoi d'un commandement de payer


Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de payer par acte d'huissier. Si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.

 

À noter :

Si le locataire abandonne le logement, le bailleur peut récupérer son logement selon une procédure spécifique.

 

Délais de paiement

Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile. Il peut aussi demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

 

Étape 4 : En cas d'absence de paiement après le délai de 2 mois, l’assignation s’impose


À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Il peut le saisir en référé. Consulter son avocat pour étudier la meilleure stratégie peut s’avérer judicieux notamment à l’approche de la trêve hivernale.

Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire pouvant régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire paye sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement.

 

Assignation du locataire en justice

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

 

Décision du juge

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

 

Délais pour quitter le logement

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

 

Expulsion : Dernière étape, Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 h. Il doit préalablement s’assurer du relogement de votre cher locataire indélicat. En dernier recours, il demandera le concours de la force publique.

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